إنفاذاً لما قضت به المادة (السادسة والثلاثون) من اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (ق/م/ إ/ هـ/ 8/ 2024/ ت) وتاريخ 20/ 10/ 1445هـ، تم إعداد هذا الدليل لتفصيل إجراءات التعامل مع مشروعات البيع والتأجير على الخارطة المتأخرة أو المتعثرة، وآليات وطرق معالجة تلك المشروعات، وذلك من خلال تطبيق أفضل الممارسات لحماية المتعاملين في تلك المشروعات، ومعالجة التحديات التي تواجه مشروعات التطوير العقاري على الخارطة.

1.1 نطاق التطبيق 

هذا الدليل موجه إلى منسوبي الهيئة العامة للعقار المعنيين بالمشروعات العقارية على الخارطة، وإلى القطاع الخاص من المختصين بتطوير المشروعات العقارية على الخارطة.

2. 1 استثناءات التطبيق

هذا الدليل يختص فقط بالمشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة، والمشمولة بأحكام نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة.

3, 1 التعريفات

• 1, 3, 1 الهيئة: الهيئة العامة للعقار.

• 2, 3, 1 اللجنة: اللجنة المختصة بالإشراف على معالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة.

• 3, 3, 1 أطراف المشروع: المطور العقاري للمشروع، والمكتب الاستشاري الهندسي المشرف على المشروع، والمحاسب القانوني.

• 5, 3, 1 ذوو العلاقة: المشترون والمستأجرون والممولون للوحدات العقارية المطورة على الخارطة.

• 5, 3, 1 التدفقات النقدية: إيداعات ذوي العلاقة في حساب الضمان وفقاً لنسب الإنجاز، والمبالغ المستحقة على ذوي العلاقة ولم يتم إيداعها، والمبالغ المتبقية لاستكمال المشروع.

يجب أن يتم الأخذ بالإجراءات الواردة لمعالجة التأخر خلال المدة المحددة لإنجاز المشروع، أو المدة الإضافية الممنوحة، وفي حال عدم معالجة التأخر خلال المدة المحددة للإنجاز، أو المدة الإضافية الممنوحة، فيتم معاملة المشروع كمشروع متعثر.

1, 3 المستندات المطلوبة للمعالجة

• 1, 1, 3 المستندات المطلوبة لمعالجة التأخر:

  • 1, 1, 1, 3 تأخر بسيط:

    • أ- تقديم إفادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر، وخطة إدارة تصحيح مسار المشروع.

    • ب- تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى:

      • 1- تقييم حالة المشروع الفنية وفقاً لنطاقات المشروع، وبيان بالوحدات المباعة في كل نطاق من المشروع.

      • 2- أسباب التأخر.

      • 3- بيان عدد العمالة في المشروع.

      • 4- آليات المعالجة المقترحة.

    • ج- تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى: 

      • 1- بيان بعدد الوحدات المباعة.

      • 2- التدفقات النقدية في المشروع، وآليات التحصيل المستقبلية.

      • 3- مصادر التمويل.

      • 4- آلية المعالجة المقترحة.

    • د- كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع.

    • هـ- تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد ونوع الشكاوى الواردة، ومدى التزام المطور بمعالجتها.

  • 2, 1, 1, 3 تأخر متوسط:

    • أ- تقديم إفادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر، وخطة إدارة تصحيح مسار المشروع.

    • ب- تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى:

      • 1- تقييم حالة المشروع الفنية، وفقاً لنطاقات المشروع وبيان بالوحدات المباعة في كل نطاق من المشروع.

      • 2- أسباب التأخر.

      • 3- بيان بعدد ساعات العمل، وعدد العمال الفعلي في المشروع، ومقارنتها مع القيم المخطط لها.

      • 4- تقرير مصور لتوثيق حالة المشروع.

      • 5- تقرير لموقف أعمال ربط الخدمات العامة، وتفعيلها.

      • 6- آليات المعالجة المقترحة.

    • ج- تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى:

      • 1- بيان بعدد الوحدات المباعة.

      • 2- التدفقات النقدية في المشروع، وآليات التحصيل المستقبلية.

      • 3- مصادر التمويل.

      • 4- آلية المعالجة المقترحة.

    • د- كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع.

    • هـ- تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد ونوع الشكاوى الواردة، ومدى التزام المطور بمعالجتها.

  • 3, 1, 1, 3 تأخر شديد:

    • أ- تقديم إفادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر، وخطة إدارة تصحيح مسار المشروع.

    • ب- تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى: 

      • 1- تقرير مفصل لحالة المشروع الفنية، وفقاً لنطاقات المشروع وبيان بالوحدات المباعة في كل نطاق من المشروع.

      • 2- بيان بالتكاليف المتوقعة لاستكمال المشروع، لكل نطاق على حدة والتكلفة الإجمالية المتوقعة لإنهاء المشروع. 

      • 3- أسباب التأخر.

      • 4- بيان بعدد ساعات العمل، وعدد العمال الفعلي في المشروع، ومقارنتها مع القيم المخطط لها.

      • 5- تقرير مصور لتوثيق حالة المشروع.

      • 6- تقرير لموقف أعمال ربط الخدمات العامة وتفعيلها.

      • 7- آلية المعالجة المقترحة.

    • ج- تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع يتضمن بحد أدنى:

      • 1- بيان بعدد الوحدات المباعة.

      • 2- التدفقات النقدية في المشروع، وآليات التحصيل المستقبلية.

      • 3- مصادر التمويل.

      • 4- آلية المعالجة المقترحة.

    • د- كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع.

    • هـ- تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد ونوع الشكاوى الواردة، ومدى التزام المطور بمعالجتها.

• 2, 1, 3 المستندات المطلوبة لمعالجة التعثر:

  • أ- تقديم إفادة مكتوبة من المطور بأسباب التعثر، وخطة إدارة تصحيح مسار المشروع.

  • ب- تقرير فني من المكتب الاستشاري المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى:  

    • 1- تقرير مفصل لحالة المشروع الفنية، وفقاً لنطاقات المشروع وبيان بالوحدات المباعة في كل نطاق من المشروع.

    • 2- بيان بالتكاليف المتوقعة لاستكمال المشروع، لكل نطاق على حدة والتكلفة الإجمالية المتوقعة لإنهاء المشروع.

    • 3- أسباب التعثر.

    • 4- بيان بعدد ساعات العمل، وعدد العمال الفعلي في المشروع، ومقارنتها مع القيم المخطط لها.

    • 5- تقرير مصور لتوثيق حالة المشروع.

    • 6- تقرير لموقف أعمال ربط الخدمات العامة، وتفعيلها.

    • 7- آلية المعالجة المقترحة.

  • ج- تقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع، يتضمن بحد أدنى:

    • 1- بيان بعدد الوحدات المباعة.

    • 2- التدفقات النقدية في المشروع، وآليات التحصيل المستقبلية.

    • 3- مصادر التمويل.

    • 4- آلية المعالجة المقترحة.

  • د- كشف حساب الضمان من البنك عن كامل فترة المشروع.

  • هــ- تقرير من الإدارة المختصة في الهيئة بعدد ونوع الشكاوى الواردة، ومدى التزام المطور بمعالجتها.

2, 3 طرق وأساليب المعالجة

• 1, 2, 3 طرق معالجة التأخر

• تقوم الإدارة المختصة في الهيئة بالرفع إلى اللجنة بالرأي الفني والتوصية - مشفوعةً بالرأي القانوني- بناءً على المتطلبات المذكورة في البند (1, 1, 3) بطلب قرار اللجنة بالموافقة على تطبيق الآتي:

  • 1, 1, 2, 3 إلزام المطور بإجراء أو أكثر من طرق معالجة التأخر، وفقاً لدرجته:

    • 1, 1, 1, 2, 3 حالة التأخر البسيط:

      • أ- زيادة عدد العمال في المشروع.

      • ب- زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع.

      • ج- حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.

    • 2, 1, 1, 2, 3 حالة التأخر المتوسط:

      • أ- تغيير الخطة الزمنية للمشروع.

      • ب- تعديل خصائص، ومواصفات الوحدات والمشروع، دون الإخلال بحقوق ذوي العلاقة.

      • ج- زيادة عدد العمال في المشروع.

      • د- زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع.

      • هـ- حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.

      • و- اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط.

      • ز- تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقاً لتقدم المطور في نسب الإنجاز الفعلية.

    • 3, 1, 1, 2, 3 حالة التأخر الشديد:

      • أ- تغيير الخطة الزمنية للمشروع.

      • ب- تعديل خصائص ومواصفات الوحدات والمشروع، دون الإخلال بحقوق ذوي العلاقة.

      • ج- زيادة عدد العمال في المشروع.

      • د- زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع.

      • هـ- حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.

      • و- اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط.

      • ز- تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقاً لتقدم المطور في نسب الإنجاز الفعلية.

      • ح- تغيير المكتب الاستشاري في المشروع.

      • ط- تغيير المقاول في المشروع.

      • ي- تعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة.

  • 2، 1، 2، 3 المتابعة بشكل شهري

  • تقوم الإدارة المختصة بمتابعة المشروع بشكل شهري من خلال الزيارات الميدانية، والاطلاع على التقارير المرفوعة من أطراف المشروع.

  • 3, 1، 2، 3 التحديث الدوري

  • تقوم الإدارة المختصة بإعداد تقرير فني "للجنة" بشكل شهري لقياس مدى التزام المطور بطرق المعالجة المتخذة، متضمناً مقارنة لمعامل أداء المشروع "SPI".

• 2, 2, 3 طرق معالجة التعثر

• تقوم الإدارة المختصة في الهيئة بالرفع إلى اللجنة بالرأي الفني والتوصية -مشفوعة بالرأي القانوني- بناءً على المتطلبات المذكورة في البند (2, 1, 3) بطلب قرار اللجنة بالموافقة على تطبيق الآتي:

  • 1، 2، 2، 3 في حالة التعثر الفني

    • 1، 1، 2، 2، 3 إلزام المطور بإجراء أو أكثر من طرق المعالجة الآتية:

      • أ- تغيير الخطة الزمنية للمشروع.

      • ب- تعديل خصائص ومواصفات الوحدات والمشروع، دون الإخلال بحقوق ذوي العلاقة.

      • ج- إعداد دراسة جدوى محدثة للمشروع بالوضع الراهن، متضمنة خطط التسويق والفئات المستهدفة.

      • د- زيادة عدد العمالة في المشروع.

      • هـ- زيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع.

      • و- حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.

      • ز- اقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط.

      • ح- تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقاً لتقدم المطور في نسب الإنجاز الفعلية.

      • ط- تغيير المكتب الاستشاري في المشروع.

      • ي- تغيير المقاول في المشروع.

      • ك- تعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة.

    • 2, 1, 2, 2, 3 المتابعة بشكل شهري

    • تقوم الإدارة المختصة بمتابعة المشروع بشكل شهري من خلال الزيارات الميدانية، والاطلاع على التقارير المرفوعة من أطراف المشروع.

    • 3, 1, 2, 2, 3 التحديث الدوري

    • تقوم الإدارة المختصة بإعداد تقرير فني "للجنة" بشكل شهري لقياس مدى التزام المطور بطرق المعالجة المتخذة، متضمناً مقارنة لمعامل أداء المشروع "SPI".

    • 2, 2, 2, 3 في حالة التعثر المالي

    • 1, 2, 2, 2, 3 يتم الأخذ بالإجراءات الواردة في الفصل (الرابع)

    • 2, 2, 2, 2, 3 المتابعة بشكل شهري

    • تقوم الإدارة المختصة بمتابعة المشروع، بشكل شهري من خلال الاطلاع على التقارير المرفوعة من أطراف المشروع.

    • 3, 2, 2, 2, 3 التحديث الدوري

    • تقوم الإدارة المختصة، بإعداد تقرير فني "للجنة" بشكل شهري لقياس مدى التزام المطور بطرق المعالجة المتخذة، متضمناً مقارنة لمعامل أداء المشروع "SPI". 

3, 3 أدوات التدخل الرئيسية لمعالجة التأخر أو التعثر

إذا لم يترتب على تطبيق طرق المعالجة المذكورة في البند (2, 3) ارتفاع نسبة الإنجاز بما يتماشى مع البرنامج الزمني ومعامل قياس أداء المشروع "SPI"، تقوم الإدارة المختصة بإعداد دراسة مع الإدارات ذات العلاقة بشأن التعامل مع ذوي العلاقة، وقياس الأثر المتوقع لتطبيق أدوات التدخل الرئيسة لمعالجة المشروع، ورفعها للجنة بطلب الموافقة على تطبيق واحد أو أكثر -بعد التشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري- من الأدوات التالية:

• 1, 3, 3 أدوات التدخل الرئيسة لمعالجة التأخر والتعثر:

  • 1, 1, 3, 3 تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور، لمعالجة تعثر المشروع العقاري من خلال الإجراءات الموضحة في الفصل (السادس)، عند تحقق إحدى الحالات التالية:

    • أ- عدم تجاوب المطور بتطبيق طرق المعالجة المقررة.

    • ب- وجود نزاع بين أطراف المشروع، أو بين المطور ومالك الأرض.

  • 2, 1, 3, 3 فحص ومتابعة عمل أطراف المشروع، من خلال الإجراءات الموضحة في الفصل (السادس) حال تحقق إحدى الحالات التالية:

    • أ- في حال كان هناك تعارض في البيانات المقدمة من أطراف المشروع.

    • ب- في حال رصدت الإدارة المختصة تعارض التقارير المقدمة مع الأعمال المنجزة في المشروع، من خلال تقارير الزيارات الميدانية لممثل الهيئة المختصة.

  • 3, 1, 3, 3 صرف مبالغ من حساب ضمان المشروع العقاري إذا كان لازماً لتصحيح مسار المشروع، وفقاً للحالات الآتية:

    • أ- امتناع أو تأخر أحد أطراف المشروع، بالصرف لصالح المشروع.

    • ب- صرف مستحقات أطراف المشروع حال استحقاقها، وعدم تعاون المطور.

    • ج- صرف دفعات مقدمة أعلى من نسبة الإنجاز الفعلية للأعمال الإنشائية.

  • 4, 1, 3, 3 إلزام المطور باستبدال المتسببين في تعثر المشروع العقاري. وفقاً للحالات الآتية:

    • أ- إذا تبيّن أن أحد أطراف المشروع، أو أحد منسوبيهم له علاقة مباشرة في تأخير الأعمال في المشروع.

    • ب- إذا تبيّن عدم تجاوب أحد أطراف المشروع، أو منسوبيهم بتطبيق طرق المعالجة المقررة.

  • 5, 1, 3, 3 إحلال مطور بديل. عند تحقق إحدى الحالات التالية:

    • أ- إذا ثبت عدم قدرة المطور على إكمال المشروع.

    • ب- عدم تجاوب المطور بتطبيق طرق المعالجة المقررة.

    • ج- في حال إفلاس المطور.

    • د- في حال انعدام الملاءة المالية للمطور، أو عدم وجود مصادر تمويل للمشروع.

  • 6, 1, 3, 3 إعادة المبالغ المدفوعة للمشروع العقاري

    • في حال رأت الهيئة عدم إمكانية استكمال المشروع، وثبوت عدم قدرة المطور على إكمال المشروع، شريطة وجود مبالغ في حساب الضمان تفي بإيداعات المشترين أو المستأجرين.

  • 7, 1, 3, 3 التصفية الرضائية. عند تحقق إحدى الحالات التالية:

    • أ- إذا رأت الهيئة عدم جدوى تطبيق طرق معالجة التعثر المتاحة.

    • ب- في حال تأثر المشروع من القرارات الحكومية، المتعلقة بالإيقافات أو تغيير استخدام أرض المشروع.

هي عملية تهدف إلى تحسين الوضع المالي للمشروع، لضمان استمرار التدفقات المالية في المشروع، من خلال تطبيق تغييرات لتحسين الوضع العام للمشروع، وذلك بعد دراسة الإدارة المختصة في الهيئة بيانات المشروع، بناءً على المتطلبات المذكورة في البند (2, 1, 3)

1، 4 خيارات إعادة الهيكلة المالية وسد فجوات التمويل

• 1, 1, 4 تقوم الإدارة المختصة في الهيئة بتقييم ودراسة الوضع المالي للمشروع، وقياس التدفقات النقدية لتحديد نوع التعثر المالي في المشروع، حال تحقق إحدى الحالات التالية:

  • أ- ضعف مبيعات المشروع.

  • ب- عدم تناسب الدفعات المستحقة في المشروع، مع مراحل الإنجاز الفعلية.

  • ج- عدم تطبيق الحلول المالية المحددة في دراسة جدوى المشروع.

• 2, 1, 4 تقوم الإدارة المختصة في الهيئة بالرفع إلى اللجنة بالرأي الفني والتوصية -مشفوعة بالرأي القانوني- بناءً على نتائج التقييم في البند (1، 1، 4) بطلب قرار اللجنة بالموافقة على تطبيق الآتي:

  • 1, 2, 1, 4 إلزام المطور بإجراء أو أكثر من الحلول الآتية:

    • أ- تطبيق الحلول المالية المحددة في دراسة جدوى المشروع.

    • ب- تقديم دراسة جدوى محدثة بالمعطيات الجديدة في المشروع، تتضمن حلولاً لمعالجة التعثر المالي في المشروع.

    • ج- تمويل المشروع ذاتياً، أو من خلال اتفاقيات تمويل.

    • د- تقديم خطة للشراكة مع القطاع العام، أو الخاص محددة بإطار زمني.

    • هـ- تقديم خطة بالتنسيق مع أحد صناديق الاستثمار العقارية، محددة بإطار زمني.

    • و- تغيير جدول الدفعات أو جدول الأوزان النسبية، بما يتناسب مع مراحل إنجاز المشروع.

    • ز- تقييد عمليات الصرف من حساب ضمان المشروع، على العمليات الإنشائية فقط.