• لأغراض تطبيق هذه اللائحة، يُقصد بالألفاظ والعبارات الواردة في هذه اللائحة المعاني الموضحة لها في المادة (الأولى) من نظام ضريبة التصرفات العقارية، ويكون للألفاظ والعبارات الواردة أدناه المعاني الموضحة أمام كل منها، ما لم يقتضِ السياق غير ذلك:

  • أمين الحفظ: يكون له المعنى المحدد وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

  • الممثل: أيُّ شخص يكتسب - شرعاً أو نظاماً - الحق في تمثيل المتصرف أمام الهيئة، ويشمل ذلك - على سبيل المثال لا الحصر - الوصي، والولي، وناظر الوقف، والحارس القضائي، والمصفي، وأمين الإفلاس، وممثل الشركة بموجب عقد تأسيسها أو نظامها الأساس، وممثل أي شخص اعتباري بموجب تنظيمه.

  • طلب التصحيح: الطلب المقدّم لتصحيح بيانات التصرف العقاري المسجل لدى الهيئة.

  • الضريبة المستحقة: مبلغ الضريبة الذي حلَّ تاريخ استحقاقه وفقاً للنظام وهذه اللائحة.

  • الأشخاص المرتبطون: أي شخص يُعتبر شخصاً مرتبطاً أو شخصاً تحت سيطرة مشتركة وفقاً للمادة الرابعة والستين (64) من نظام ضريبة الدخل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/1) وتاريخ 1425/1/15هـ، وتعليمات تسعير المعاملات الصادرة بالقرار (6-1-19) وتاريخ 1440/5/25هـ، وتعديلاتهما أو ما يحلّ محلهما لاحقاً في المملكة.

  • الأوراق المالية: يكون لها المعنى المحدد وفقاً لنظام السوق المالية، والتي لها خصائص حقوق الملكية أو المساهمة، بما في ذلك - على سبيل المثال لا الحصر - الأسهم ووحدات الصناديق.

  • الحصص: يُقصد بها حقوق الملكية أو المساهمة في الممتلكات أو في شخص اعتباري أو أي نوع من أنواع الشراكة.

  • الاندماج: يُقصد به ضم شخص اعتباري قائم أو أكثر إلى شخص اعتباري آخر قائم، أو مزج شخصين اعتباريين قائمين أو أكثر لتأسيس شخص اعتباري جديد وفقاً لأي أحكام تنظم عمليات الاندماج في المملكة.

  • الاستحواذ: يُقصد به العملية التي تتم عن طريق مبادلة حصص -بما في ذلك الأوراق المالية- وينتج عنها الاستحواذ على كامل حصص شركة عقارية، شريطة أن يكون كل من المتصرف والمتصرف له أشخاصاً اعتباريين.

  • التصرفات المرتبطة: يُقصد بها عمليات النقل المتعددة لحصة في شركة عقارية من قبل شخص أو أشخاص، في الحالات التي تكون فيها التصرفات جزءاً من اتفاقية واحدة أو سلسلة واحدة من التصرفات، أو في الحالات التي يتصرف فيها الأشخاص المتصرفون في الحصص بالاتفاق.

  • التصرف بالاتفاق: يُقصد به التعاون بموجب اتفاق -سواء كان مُلزِماً أم غير مُلزمٍ، أو بموجب تفاهم -سواء كان رسمياً أو غير رسمي - بين أشخاص، بهدف التصرف في حصص شركة عقارية، ولأغراض تطبيق أحكام النظام وهذه اللائحة يُعدُّ الأشخاص المرتبطون على أنهم يتصرّفون بالاتفاق فيما بينهم ما لم يثبت خلاف ذلك.

  • الأقارب حتى الدرجة الثالثة:

  • يُقصد بالأقارب حتى الدرجة الثالثة ما يلي:

    • أ- الدرجة الأولى: الأب، الأم، الابن، البنت.

    • ب- الدرجة الثانية: الأخ، الأخت، الجدّ، الجدة، ابن الابن، ابنة الابن، ابن البنت، ابنة البنت.

    • ج- الدرجة الثالثة: العمّ، الخال، العمّة، الخالة، ابن الأخ، ابنة الأخ، ابن الأخت، ابنة الأخت.

• أ- تُفرض الضريبة بنسبة قدرها (5%) خمسة بالمائة على التصرف العقاري، أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف وسواء أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزء منه مفرزاً أم مشاعاً، وسواء أكان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، سواء تم التوثيق أم لم يتم.

• ب- لأغراض فرض الضريبة على التصرفات العقارية، يُعد عقاراً كلُّ منقول يضعه مالكه في عقارٍ له رصداً على خدمة العقار أو استغلاله على سبيل الدوام ولو لم يكن متصلاً به اتصال قرار.

• ج- تكون القيمة الإجمالية للتصرّف العقاري هي قيمة أي مقابل، سواء كان نقدياً أو عينياً، يتمّ الاتفاق عليه فيما يتعلق بالتصرف العقاري، ومتى كان ذلك في حدود القيمة السوقية العادلة، مع مراعاة أي حالات محددة يُنصّ عليها في هذه المادة.

• د- يُعد جزءاً من القيمة الإجمالية للعقار، التصاريح والحقوق العينية الأصلية والتبعية وغيرها من الحقوق المشابهة التي ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالعقار بحيث لا يمكن اعتبارها بمثابة حقوق منفصلة عنه.

• هـ- في حالات التصرف العقاري الخاضعة للضريبة والتي ينتج عنها نقل حصص في شركات عقارية، تُحتسب الضريبة على القيمة السوقية العادلة، في تاريخ التصرف، لكافة العقارات المملوكة بشكل مباشر أو غير مباشر من قبل تلك الشركة لأي غرض كان (مضروباً في) نسبة الحصّة المنقولة، أو على القيمة المتفق عليها بين المتصرف والمتصرف له والمخصّصة للعقارات إذا كانت أعلى.

• و- في حالات التصرف العقاري الخاضعة للضريبة والتي ينتج عنها منح حقّ الانتفاع بالعقار لمدة تتجاوز خمسين (50) سنة، تحتسب الضريبة على القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة لحق الانتفاع في تاريخ التصرف، أو القيمة الحالية لإجمالي المقابل المتفق على سداده أيهما أعلى، وفي حال تم تعديل المقابل المتفق عليه عن حقّ الانتفاع بعد تاريخ التصرف، فيجب إعادة احتساب الضريبة والتقدّم بطلب التصحيح في حال نتج عن إعادة الاحتساب زيادة أو نقص في الضريبة المستحقة، وفقاً للإجراءات المحددة في المادة (الحادية عشرة) من هذه اللائحة.

• ز- في حالات التصرف العقاري الخاضعة للضريبة والمرتبطة بمشاريع (البناء والتّملك والتشغيل والتحويل)، تحتسب الضريبة على القيمة الإجمالية للتصرف والمتمثلة في القيمة السوقية العادلة للتصرف العقاري في تاريخ النقل الفعلي للملكية إلى المتصرف له، وذلك على النحو المحدد في المادة (الرابعة) من هذه اللائحة.

• ح- لأغراض تطبيق المادة (الأولى) من النظام، ينطبق تعريف الشركة العقارية على أي شركة أو صندوق أو كيان يمتلك بشكل مباشر أو غير مباشر عقارات داخل المملكة بهدف توليد إيرادات منها ببيعها أو تأجيرها، على أن لا يقل إجمالي القيمة السوقية العادلة لتلك العقارات عن نسبة (50%) من إجمالي القيمة السوقية العادلة لأصوله، في تاريخ نقل الحصّة في تلك الشركة أو في أي وقت خلال فترة الثلاثمائة وخمسة وستين (365) يوماً السابقة لتاريخ نقل الحصة.

• ط - ينشأ التصرف العقاري في حال قام شخص أو مجموعة من الأشخاص - يتصرفون بالاتفاق فيما بينهم - بالتصرف بحصة إجمالية بنسبة ثلاثين (30%) بالمائة أو أكثر من حصص شركة عقارية من خلال واحدة أو أكثر من التصرفات المرتبطة خلال أي فترة ثلاث (3) سنوات تبدأ من أو بعد تاريخ بلوغ النسبة التي يحتفظ بها ذلك الشخص أو الأشخاص بنسبة ثلاثين (30%) بالمائة أو أكثر من حصص تلك الشركة العقارية. ولا تُعد التصرفات التي لا تتحقق فيها الأحكام الواردة في هذه الفقرة تصرفاً عقارياً.

• ي- لا يعد امتلاك حصص جديدة في شركة عقارية من خلال زيادة رأس مال تلك الشركة بمثابة تصرّف عقاري، وذلك في الحالات الآتية:

  • 1- قيام الشركاء الحاليين بامتلاك الحصص الناتجة عن زيادة رأس مال الشركة العقارية، شريطة ألا تتغير نسب ملكيتهم في تلك الشركة عن نسب ملكيتهم فيها قبل الزيادة.

  • 2- قيام شركاء جدد بامتلاك الحصص الناتجة عن زيادة رأس مال الشركة العقارية، وبشرط احتفاظ الشركاء الحاليين في الشركة العقارية بالحصص المملوكة لهم قبل الزيادة مع عدم تصرفهم بتلك الحصص لمدة خمس (5) سنوات من تاريخ زيادة رأس المال.

• ك- لا يُعد فرز العقار وفقاً لإجراءات الفرز التي تتم من خلال الجهات المختصة تصرفاً عقارياً. كما لا يُعد تقسيم عقار مملوك على الشيوع بموجب صك تملك صادر من كاتب العدل أو الموثق المعتمد بين ملاكه تصرفاً عقارياً، شريطة استيفاء الآتي:

  • 1- أن تكون ملكية العقار لجميع الملاك مثبتة في صك واحد لذات العقار.

  • 2- أن تعكس ملكية العقار بعد التقسيم حقوق الملكية لكل مالك حسب ما هو مثبت في صك تملك العقار.

  • 3- عدم وجود أي مقابل من قبل أحد الملاك إلى مالك آخر فيما يتعلق بالتقسيم.

• ل - يخضع التصرف العقاري للضريبة مرة واحدة فقط، وذلك متى ما تحققت وحدة أطراف التصرف ووحدة العقار ووحدة القيمة. ويشمل ذلك التصرفات العقارية الناتجة عن عقود المرابحة والإجارة لغرض التملك والتأجير التمويلي، متى ما توفرت فيها الشروط التالية:

  • 1- أن يخضع للضريبة التصرف العقاري الأول الناتج عن تلك العقود من المتصرف للجهة التمويلية المرخصة وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة.

  • 2- أن تكون واقعتا التصرف مدرجتين ضمن العقود الصادرة من الجهات التمويلية وموضحاً بها أطراف التصرفين الأول واللاحق والعقار والقيمة محل التصرف العقاري.

  • 3- عدم تغيُّر وصف العقار أو قيمته المدرجين في العقود التمويلية السابقة.

• أ- لأغراض تطبيق أحكام الفقرة (أ) من المادة (الثالثة) من النظام، تكون معايير وضوابط الإعفاء الكلي من الضريبة لكل حالة من الحالات الواردة في تلك الفقرة، وفقاً لما يلي:

  • 1- يُعفى التصرف العقاري في الحالات التي يتم فيها تقسيم التركة وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة.

  • 2- يُعفى التصرف العقاري - دون مقابل سواء كان نقدياً أو عينياً - لوقف عام أو خاص أو مشترك، شريطة أن يكون الوقف العام أو الخاص أو المشترك مسجلاً لدى الجهات المعنية بالأوقاف كوقف، وخاضعاً لإشرافها.

  • 3- يُعفى التصرف العقاري - دون مقابل سواء كان نقدياً أو عينياً - من أو إلى جمعية خيرية مرخصة نظاماً، شريطة أن تكون مجالات أنشطتها الخيرية تهدف إلى تحقيق مصلحة عامة وتُمنَح صفة النفع العام من قبل الجهة المختصة. وفي حالات التصرف العقاري من جمعية خيرية مرخصة نظاماً، فيشترط أن تتيح أنشطتها المرخصة إمكانية القيام بتصرفات عقارية.

  • 4- يُعفى التصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام، ويسري الإعفاء شريطة أن يكون المتصرف له الذي يحصل على حصة مباشرة أو غير مباشرة في العقارات، أياً من الآتي:

    • أ- جهة عامة أو شخص اعتباري عام، ويُعد من قبيل الجهة العامة أو الأشخاص الاعتبارية العامة أي وزارة أو مصلحة أو هيئة أو مركز يشكل جزءاً من حكومة المملكة.

    • ب- أي مؤسسة أهلية، يكون الغرض من نظامها الأساسي تحقيق المصلحة العامة وفقاً لنظام الجمعيات والمؤسسات الأهلية، أو أي جمعية تُمنَح صفة نفع عام من قبل الجهة المختصة.

    • ج- أي جهة أو مشروع ذي نفع عام في الحالات التي تصدر فيها حكومة المملكة توجيهات بنقل ملكية العقارات لأغراض النفع العام.

    • د- أي جهة أو مشروع يكتسب صفة النفع العام في المملكة.

  • 5 - يُعفى التصرف العقاري من جهة عامة بصفتها سلطة عامة ويُعد من قبيل الجهة العامة أي وزارة أو مصلحة أو هيئة أو مركز يشكل جزءاً من حكومة المملكة، وأي شخص اعتباري عام يمارس سلطة عامة وفقاً لأنظمة المملكة، وبشرط توافر كل مما يلي:

    • أ- وجود أداة نظامية تخول الجهة العامة ممارستها لأنشطة السلطة العامة.

    • ب- ألا يتم التصرف العقاري وفقا لمعايير اقتصادية أو تجارية، أو كليهما.

    • ج- انعدام المنافسة مع القطاع الخاص.

  • 6- يُعفى التصرف العقاري في حالات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه وفقاً للأنظمة أو الأدوات النظامية الصادرة ذات العلاقة، بما في ذلك إعادة العقار إلى المالك الأصلي وفقاً لتلك الأنظمة أو الأدوات النظامية.

  • 7- يُعفى التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة على سبيل الهبة الموثقة، ولا يسري الإعفاء في حال قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الإعفاء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول وذلك خلال مدة (3) سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

  • 8- يُعفى التصرف العقاري تنفيذاً لوصية شرعية موثقة وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة.

  • 9- يُعفى التصرف العقاري في أي من الحالات التالية:

    • أ- الاكتتاب في الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً لشركة عقارية وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

    • ب- تداول الأوراق المالية المدرجة لشركة عقارية في سوق مالية مرخصة في المملكة.

    • ج- شراء شركة مساهمة مُدرجة في سوق مالية مرخصة في المملكة لأسهمها، على أن يتم ذلك وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة.

    • د- تداول وحدات غير مدرجة لصندوق استثماري مؤسس في المملكة وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه الذي ينطبق عليه تعريف الشركة العقارية، ولا يشمل ذلك الحالات التي يقوم فيها شخص أو مجموعة من الأشخاص - يتصرفون بالاتفاق فيما بينهم -بالتصرف بحصّة إجمالية بنسبة خمسين (50%) بالمائة أو أكثر من وحدات الصندوق من خلال واحدة أو أكثر من التصرفات المرتبطة خلال أي فترة ثلاث (3) سنوات تبدأ من أو بعد تاريخ بلوغ النسبة التي يحتفظ بها ذلك الشخص أو الأشخاص نسبة خمسين (50%) بالمائة أو أكثر من وحدات ذلك الصندوق.

  • 10- يُعفى التصرف العقاري المؤقت فيما بين صندوق استثماري وأمين حفظ -أو العكس- أو فيما بين أمناء حفظ للصندوق نفسه، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

  • 11- يُعفى التصرف العقاري الذي يقدم حصة عينية من قبل أي شخص في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية لمدة لا تقل عن خمس (5) سنوات من تاريخ امتلاك الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية، و أن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة تلك المدة.

  • 12- يُعفى التصرف العقاري في الحالات التي يكون فيها أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة، بشرط المعاملة بالمثل.

  • 13- يُعفى التصرف العقاري، الذي يقدم اشتراكا عينيا في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه، وبشرط عدم التصرف في وحدات الصندوق المقابلة للاشتراك العيني حتى تاريخ انتهاء الصندوق أو تصفيته، أو لمدة لا تقل عن خمس (5) سنوات من تاريخ امتلاك الوحدات، أيهما أسبق.

  • 14- يُعفى التصرف العقاري المؤقت لغرض استخدام العقار ضماناً لتمويل أو ائتمان من قبل جهة مرخصة وفقاً للأنظمة المعمول بها في المملكة ما لم ينفذ على العقار بنقل ملكيته نقلاً دائماً للممول أو الغير.

  • 15- يعفى التصرف العقاري، تنفيذاً لأمر بالبيع الجبري صادر من محكمة مختصّة، في حالات التصفية والتصفية الإدارية وفقاً لنظام الإفلاس ولائحته التنفيذية.

  • 16- يُعفى التصرف العقاري في أي من الحالات التالية:

    • أ- التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج بين الأشخاص الاعتبارية، شريطة استيفاء كل مما يلي:

      • 1- أن يقتصر مقابل الاندماج على حصص في الشخص الاعتباري الدامج، أو الناشئ عن الاندماج، دون أن يشمل أي مقابل نقدي أو عيني آخر، وبما يتفق مع أحكام نظام الشركات - حيثما ينطبق -.

      • 2- أن تتناسب الحصص التي يحصل عليها ملاك الشخص الاعتباري المندمج مع حقوق ملكيتهم قبل الاندماج.

      • 3- أن تظل حصص الشخص الاعتباري الدامج أو الناشئ عن الاندماج مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - من قبل ذات الشركاء أو المساهمين لمدة خمس (5) سنوات على الأقل من تاريخ الاندماج، ما لم يتم التصرف في الحصص كجزءٍ من عملية اندماج أو استحواذ لاحقة مع استيفاء المعايير المحددة في هذه المادة.

    • ولا يسري هذا الإعفاء على أي مقابل آخر -سواء نقدياً أو عينياً- يحصل عليه الشريك أو المساهم المعترض على الاندماج.

    • ب- التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية، شريطة استيفاء كلّ مما يلي:

      • 1- أن يقتصر مقابل الاستحواذ على حصص في الشخص المستحوذ دون أن يشمل أي مقابل نقدي أو عيني آخر.

      • 2- أن يحتفظ ملاك الشخص المستحوذ عليه بحصصهم التي حصلوا عليها مقابل عملية الاستحواذ في الشخص المستحوذ لمدة لا تقل عن (5) سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك تلك الحصص، ما لم يتم التصرف في الحصص كجزء من عملية اندماج أو استحواذ لاحقة مع استيفاء المعايير المحددة في هذه المادة.

      • 3- أن تتم عملية الاستحواذ من خلال صفقة واحدة.

  • 17- يُعفى التصرف العقاري من شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة ويملك هذا الشخص منفرداً - بشكل مباشر أو غير مباشر - جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية ذلك الشخص في الشركة أو الصندوق، لمدة لا تقل عن خمس (5) سنوات من تاريخ التصرف.

  • 18- يُعفى التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة تملك إحداهما -بشكل مباشر أو غير مباشر - جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها، والتصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة وتملك الشركة - بشكل مباشر أو غير مباشر - جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات أو الصناديق الاستثمارية المؤسسة في المملكة التي تكون جميع أسهمها أو حصصها أو وحداتها مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - من الشخص نفسه، وشريطة أن تظل جميع أسهم الشركة المتصرف لها أو حصصها أو وحدات الصندوق المتصرف له مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - للشخص نفسه لمدة لا تقل عن خمس (5) سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

  • 19- يُعفى التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة، شريطة ما يلي:

    • أ- أن يكون المطوّر العقاري مرخصاً لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، وذلك في تاريخ التصرف العقاري أو قبله.

    • ب- أن يكون العقار محل التصرف مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة وصادراً له قرار بالترخيص من الجهة المختصة، وذلك في تاريخ التصرف العقاري أو قبله.

    • ج- في حال عدم صدور قرار الترخيص من الجهة المختصة في أو قبل تاريخ التصرف العقاري، يمنح المتصرف مهلة مدتها (90) يوماً من تاريخ التصرف العقاري لتقديم قرار الترخيص للهيئة، شريطة أن يقوم المتصرف بسداد الضريبة المستحقة أو تقديم ضمان نقدي أو بنكي يعادل مبلغ الضريبة المستحقة في تاريخ التصرف العقاري أو قبله للهيئة.

    • د- في حال صدور الترخيص خلال المدة المشار إليها في الفقرة الفرعية (ج/ 19) من الفقرة (أ) من هذه المادة، يرد الضمان المقدم بالكامل أو تكون الضريبة المسددة قابلة للاسترداد وفقاً لأحكام هذه اللائحة، حيثما ينطبق.

    • هـ - في حال عدم صدور الترخيص أو عدم تقديمه للهيئة خلال المدة المشار إليها في الفقرة الفرعية (ج / 19) من الفقرة (أ) من هذه المادة، للهيئة تصفية الضمان المقدّم باعتباره سداداً للضريبة المستحقة، ولا يجوز استرداد أي ضريبة مسددة بعد انقضاء المهلة.

  • 20- يُعفى التصرف العقاري - دون مقابل نقدي أو عيني - لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة، وتكون جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق مملوكة - بشكل مباشر أو غير مباشر - من قبل وقف عام أو خاص أو مشترك مسجلاً لدى الجهات المعنية بالأوقاف كوقف وخاضعاً لإشرافها، وبشرط عدم حدوث تغيُّر في نسبة ملكية الوقف في الشركة أو الصندوق لمدة لا تقل عن (5) سنوات من تاريخ التصرف العقاري.

  • 21- يُعفى رد العقار المتصرف فيه لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق -لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد - بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (90) يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء، وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار، ورد كامل قيمته.

  • ب- يجب تسجيل كافة التصرفات العقارية المُعفاة بموجب المادة (الثالثة) من النظام وفقاً للضوابط والإجراءات الواردة في المادة (الثانية عشرة) من النظام والمادة (الحادية عشرة) من هذه اللائحة.

  • ج- لا يُعد إخلالاً بشرط عدم التصرف بالحصص أو الأسهم المقابلة للتصرف العقاري المعفى من الضريبة، كلٌّ مما يلي:

    • 1- التغيُّر في نسبة الملكية من خلال الاكتتاب في الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً لأسهم الشركة المتصرف لها، أو وحدات الصندوق المتصرف له وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.

    • 2- التصرف العقاري المعفى وفقاً لأحكام النظام وهذه اللائحة تنفيذاً لأمر بالبيع الجبري الصادر من محكمة مختصة.

    • 3- التصرف الناتج عن حالات الاندماج والاستحواذ المعفى وفقاً لأحكام النظام وهذه اللائحة بشرط الاحتفاظ بالحصص الناتجة عن ذلك للمدة اللازمة لاستكمال الفترات المذكورة في الإعفاءات المعنية.

• تُطبَّق الأحكام التالية فيما يتعلق بتحديد تاريخ التصرف العقاري في الحالات التي لم يتم فيها التوثيق:

  • أ- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة التي ينتج عنها نقل حيازة العقار بغرض تملكه، يكون تاريخ التصرف العقاري هو تاريخ وضع العقار في حيازة المتصرف له.

  • ب- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والتي ينتج عنها منح حق الانتفاع بالعقار لمدة تتجاوز خمسين (50) سنة يكون تاريخ التصرف العقاري هو تاريخ منح حق الانتفاع، ما لم يتم إلغاء منح حق الانتفاع خلال مدة (30) يوماً من تاريخ منحه.

  • ج- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والتي تنتج عن مشاريع (البناء والتملّك والتشغيل والتحويل)، يكون تاريخ التصرف العقاري هو تاريخ النقل الفعلي للملكية إلى المتصرف له، ويقصد به التاريخ الذي يتم فيه استيفاء كافة الشروط المتعلقة بنقل الملكية، وفقاً لمتطلبات العقد أو الاتفاق المبرم بين أطراف التصرف.

  • د- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والتي تنتج عن نقل حصص في شركة عقارية، يكون تاريخ التصرف العقاري هو التاريخ الذي تُنقَل فيه الحصص، أو التاريخ الذي يتم إبرام اتفاقية غير مشروطة لنقل تلك الحصص، أيهما أسبق.

  • هـ- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة التي تنتج عن بيع عقار على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، يكون تاريخ التصرف العقاري هو تاريخ توثيق انتقال ملكية العقار لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.

  • و- في الحالات التي يُعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة بشرط استيفاء شروط محددة للتمتع بالإعفاء وفقاً لأحكام المادة (الثالثة) من النظام والمادة (الثالثة) من هذه اللائحة، إلا أنه أصبح في وقت لاحق غير مُعفى من الضريبة نتيجة عدم الاستمرار في استيفاء شرط واحد أو أكثر من الشروط اللازمة للإعفاء، تُستحق الضريبة من تاريخ ذلك التصرف العقاري الذي لم يستوفِ شروط إعفائه.

  • ز- دون الإخلال بالأحكام الواردة في هذه المادة، يكون تاريخ التصرف العقاري هو التاريخ الذي تم فيه إبرام اتفاق غير مشروط فيما يتعلق بالتصرف العقاري أو التاريخ الذي حصل فيه نقل الملكية فعلياً، أيهما أسبق.

• أ- وفقاً للفقرة (2) من المادة (الخامسة) من النظام، يجوز سداد الضريبة بعد تاريخ التصرف العقاري في الحالات الآتية:

  • 1- في حالات التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة والتي تنتج عن نقل حصص في شركة عقارية، يجب سداد الضريبة عن التصرف، في موعد لا يتجاوز ثلاثين (30) يوماً من التاريخ الذي تنقل فيه الحصص، أو التاريخ الذي يتم إبرام اتفاقية غير مشروطة لنقل تلك الحصص، أيهما أسبق.

  • 2- في الحالات التي يُعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة بشرط استيفاء شروط محددة للتمتع بالإعفاء وفقاً لأحكام المادة (الثالثة) من النظام والمادة (الثالثة) من هذه اللائحة، إلا أنه أصبح في وقت لاحق غير مُعفى من الضريبة نتيجة عدم الاستمرار في استيفاء شرط واحد أو أكثر من الشروط اللازمة للإعفاء، يجب سداد الضريبة عنه في موعد لا يتجاوز ثلاثين (30) يوماً من تاريخ الإخلال بشروط تطبيق الإعفاء.

• ب- مع عدم الإخلال بالأحكام الواردة في الفقرة (أ) من هذه المادة، في الحالات التي لا يتم فيها توثيق التصرف العقاري وفقاً للأنظمة واللوائح المعمول بها في المملكة، يجب سداد الضريبة في موعد لا يتجاوز ثلاثين (30) يوماً من تاريخ التصرف العقاري بمقتضى المادة (الرابعة) من هذه اللائحة.

• ج- في حالات التصرفات العقارية التي تنتج عن بيع عقارات على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، يجب سداد الضريبة في تاريخ التوثيق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد أو قبله.

• د- للهيئة المطالبة بسداد الضريبة المستحقة خلال (30) يوماً من تاريخ التصرف في الحالات التي يثبت للهيئة أن تأخير سداد الضريبة كان الغرض الرئيسي للمتصرف.

لأغراض المادة (السادسة) من النظام، تنشأ التصرفات الصورية في الحالات التي يقوم فيها الأطراف في واحدة أو أكثر من التصرفات العقارية بإنشاء مستندات تُعطي شكلاً مختلفاً للتصرّف العقاري بما يؤدي إلى إخفاء التصرف الحقيقي، أو تنفيذ أي ترتيبات نظامية أخرى لا تعكس الحقوق والالتزامات الفعلية الناشئة عن التصرف أو التصرفات الحقيقية، وتحتسب الضريبة على أساس التصرف الحقيقي.

• أ- وفقاً للفقرة (1) من المادة (السابعة) من النظام، يكون المتصرف مسؤولاً عن سداد الضريبة المستحقة للهيئة وفقاً للإجراءات الآتية:

  • 1- يتم السداد إلى الحساب المصرفي المحدد من قبل الهيئة، مع الإشارة إلى الرقم الخاص بالمعاملة والمحدّد من قبل الهيئة.

  • 2- تكون الضريبة المستحقة للهيئة نتيجة الربط الضريبي واجبة السداد وفقاً للتواريخ المحددة لسداد الضريبة على التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة بموجب أحكام المادة (الخامسة) من النظام والمادة (الخامسة) من هذه اللائحة، ويبدأ احتساب الغرامات وفقاً لأحكام النظام وهذه اللائحة.

• ب- يكون المتصرف له مسؤولاً - بالتضامن مع المتصرف - عن سداد الضريبة المستحقة في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أن المتصرف له كان سبباً في عدم سداد الضريبة المستحقة، ويشمل ذلك على سبيل المثال ما يلي:

  • 1- قيام المتصرف والمتصرف له بترتيب يهدف إلى تخفيض مبلغ الضريبة المستحقة أو عدم سدادها في الوقت المحدد.

  • 2- قيام المتصرف له بأي فعل أدّى إلى مخالفة القيود المحددة في هذه اللائحة بما يؤدي إلى عدم سداد الضريبة المستحقة أو تخفيضها أو عدم سدادها في الوقت المحدد.

• ج- في الحالات التي اُعتبر فيها أن المتصرف له مسؤولاً بالتضامن عن الضريبة المستحقة، على الهيئة أن تقوم بإشعار كل من المتصرف والمتصرف له -المسؤول بالتضامن- عن مبلغ الضريبة المستحقة وتاريخ سدادها. ويتعيّن على المتصرف له إخطار الهيئة عند قيامه بسداد الضريبة في حال كان مسؤولاً بالتضامن.

• أ- يجوز للهيئة التحقق من قيمة التصرف العقاري، وبشكلٍ خاص، في أي من الحالات التالية:

  • 1- التصرفات بين الأشخاص المرتبطين.

  • 2- التصرفات التي يتم بموجبها تقسيم المقابل بين العقار والأصول الأخرى.

  • 3- الحالات التي تشتمل على مقابل غير نقدي.

  • 4- الحالات الأخرى التي تشتمل على قيمة غير معروفة أو غير محددة.

  • 5- التصرفات العقارية غير الموثقة أو غير المُفصح عنها للهيئة.

  • 6- الحالات التي يُشتبه فيها حصول تلاعب في قيمة التصرف العقاري بصورة مصطنعة لأي غرض كان، أو أي حالة أخرى من حالات التهرب الضريبي.

• ب- في الحالات التي تقوم فيها الهيئة بالتحقق من قيمة التصرف العقاري، يُمنح المتصرف أو المتصرف له إمكانية تقديم تقييم لقيمة التصرف العقاري، على أن يكون ذلك صادراً من قبل مُقيِّم معتمد.

• ج- في حال رأت الهيئة أن قيمة التصرف العقاري أقل من حدود القيمة السوقية العادلة، أو في حالة التصرفات غير محددة القيمة أو غير المفصح عنها، يجوز لها تقييم قيمة التصرف العقاري وفقاً لحدود القيمة السوقية العادلة مع الأخذ في الاعتبار المؤشرات العقارية المعتمدة، أو الاستعانة بمُقيِّم معتمد لتقدير القيمة السوقية العادلة.

• د- على الهيئة المطالبة بسداد الضريبة المستحقة التي كان يجب احتسابها خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري المُفصح عنه، أو خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ علمها بالتصرف العقاري غير الموثّق أو غير المُفصح عنه.

• هـ - لا تؤثر المدد الواردة في النظام وهذه اللائحة على حق الهيئة في المطالبة بسداد الضريبة المستحقة في الحالات التي يتم فيها الإخلال بالقيود الزمنية المحددة في هذه اللائحة للتصرفات العقارية المعفاة من الضريبة وفقاً للمادة (الثالثة) من النظام.

• و - على الهيئة إخطار الشخص الذي لم يقم بسداد الضريبة أو أي غرامات مطالب بسدادها أصبحت مستحقة السداد، واتخاذ الإجراءات اللازمة لتحصيلها.

• ز - يعتبر مبلغ الضريبة أو الغرامات نهائياً في حال انقضاء المدة المحددة نظاماً للاعتراض على قرار الهيئة دون تقديم أي اعتراض أو تظلُّم وفقاً لأحكام المادة (السابعة عشرة) من النظام، أو في حال صدور قرار نهائي على النحو المحدد في قواعد عمل اللجان الزكوية والضريبية والجمركية وأي قواعد لاحقة تنطبق على تلك اللجان، أو في حال التوصل إلى اتفاق تسوية مع الهيئة بشأن تلك المبالغ.

• ح- في حال عدم سداد المستحقات الضريبية النهائية والتي تشمل مبلغ الضريبة والغرامات النهائية، تقوم الهيئة بتطبيق الأحكام المنصوص عليها في المواد (الثالثة والسبعين والرابعة والسبعين والخامسة والسبعين) من نظام ضريبة الدخل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/1) وتاريخ 15 / 1 / 1425هـ، لتحصيل تلك المستحقات الضريبية.

• وفقاً للمادة (التاسعة) من النظام، تطبّق الإجراءات والضوابط والمدد التالية فيما يتعلق بردّ الضريبة المسددة بالزيادة أو بالخطأ، أو الضريبة المسدّدة عن تصرّف عقاري غير مكتمل أو المسددة عن تصرف عقاري تم إلغاؤه:

  • أ- يجوز للمتصرّف أو ممثله المطالبة باسترداد مبلغ الضريبة المسددة وفقاً للأحكام والشروط المنصوص عليها في هذه المادة، وذلك في أي من الحالات التالية:

    • 1- في حال كانت الضريبة المستحقة مسدّدة بالزيادة أو بالخطأ، بما في ذلك الحالات التي تم فيها سداد الضريبة وثبُت لاحقاً أن التصرف العقاري كان مُعفى من الضريبة.

    • 2- في حال التصرف العقاري غير المكتمل والذي تم سداد الضريبة عنه للهيئة، شريطة أن يقوم المتصرف برد أي مقابل تم استلامه فيما يتعلق بالتصرف العقاري غير المكتمل. ويجب إشعار الهيئة وفقاً للإجراءات والإطار الزمني المحدد في المادة (الحادية عشرة) من هذه اللائحة.

    • 3- في حال إلغاء التصرف العقاري وفقاً لأحكام الفقرة الفرعية (21) من الفقرة (أ) من المادة (الثالثة) من النظام، على أن يتم استيفاء كافة الشروط التالية:

      • أ- قيام المالك السابق برد كامل قيمة العقار محل الإلغاء إلى المتصرف له.

      • ب قيام المتصرف له بنقل العقار إلى المالك السابق، من خلال توثيقه لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد، وذلك خلال تسعين (90) يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء، مع عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار.

      • ج- إشعار الهيئة بالإلغاء وفقاً للإجراءات والإطار الزمني المحدد في المادة (الحادية عشرة) من هذه اللائحة.

  • ب- يجب التقدّم إلى الهيئة بطلب استرداد الضريبة وفق ما تحدده الهيئة. كما يجب تقديم طلب الاسترداد خلال مدة لا تتجاوز اثني عشر شهراً (12) من تاريخ استحقاق السداد المترتب على التصرف العقاري وفقاً لأحكام المادة (الخامسة) من النظام والمادة (الخامسة) من هذه اللائحة والذي نتج عنه واقعة استرداد الضريبة، أو خلال ستين (60) يوماً من تاريخ صدور قرار نهائي من الجهة القضائية المختصة أو من تاريخ صدور قرار بالتسوية مع الهيئة فيما يتعلق بالتصرف العقاري.

  • ج- تنظر الهيئة في طلب استرداد الضريبة ولها طلب أي مستندات إضافية للتحقق من صحة الطلب، وتصدر قرارها بالموافقة أو الرفض بشكل جزئي أو كلي مع إشعار مقدم الطلب وبيان أسباب الرفض، وفي جميع الأحوال يجب على الهيئة إصدار قرار بشأن طلب الاسترداد خلال (30) يوماً من تاريخ تقديم الطلب، وإلا اعتبر الطلب مرفوضاً. وفي حال الموافقة على الاسترداد كلياً أو جزئياً يجب على الهيئة إنهاء إجراءات الاسترداد ورد المبلغ للحساب البنكي المحدد في طلب الاسترداد، وذلك خلال (30) يوماً من تاريخ الموافقة على طلب الاسترداد.

  • د - يجوز للهيئة ولمرة واحدة تمديد مدة إصدار قرارها بشأن طلب الاسترداد المشار إليه في الفقرة (ج) من هذه المادة إلى مدة أخرى مماثلة على أن يصدر قرار التمديد قبل نهاية المدة الأولى، وإبلاغ مقدم الطلب بذلك.

  • هـ- لا يُنظر في طلبات استرداد المبالغ المسدّدة بالزيادة والتي تكون محل اعتراض أو تظلّم من قبل المتصرف إلا بعد صدور قرار نهائي بشأن ذلك الاعتراض أو التظلم أو قرار نهائي من الجهة القضائية المختصة.

  • و - يجوز للهيئة خصم مبلغ الاسترداد أو احتجازه في حال وجود ضرائب أخرى أو زكاة أو غرامات أو أي مبالغ أخرى مستحقة على المتصرف وغير مسدّدة للهيئة، على أن تقوم الهيئة بإشعار مقدّم الطلب بشأن كيفية تسوية رصيده الدائن.

• وفقاً للمادة الحادية عشرة من النظام، يجوز الإفصاح عن أي معلومات تلقّاها أو اطلع عليها موظفو الهيئة وجميع العاملين لديها أو لمصلحتها وفقاً للضوابط والشروط الآتية:

  • أ- يجوز لموظفي أو منسوبي الهيئة الإفصاح عن المعلومات الخاصة بالشخص والتي حصلوا عليها بصفتهم الرسمية في الحالات التالية:

    • 1- إذا كان الإفصاح عن معلومات خاصة بأحد الأشخاص مطلوباً بموجب أمر قضائي.

    • 2- إذا كان الإفصاح ضرورياً لممارسة الواجبات والصلاحيات المنوطة بالهيئة.

    • 3- إذا كان الإفصاح إلى موظفي أو منسوبي الهيئة أو الديوان العام للمحاسبة أو جهة قضائية أو محكمة أو هيئة ضريبية تابعة لدولة أجنبية وفقاً لأي معاهدة أو اتفاقية تكون المملكة طرفاً فيها.

  • ب- يجوز لموظفي أو منسوبي الهيئة الإفصاح عن المعلومات الخاصة بالشخص في سياق العمل وبموجب التعليمات الصادرة عن الهيئة وفي الحالات التي يُصرَّح لهم فيها بذلك.

  • ج- دون الإخلال بالأحكام الواردة في الفقرات الأخرى من هذه المادة، يجوز الإفصاح عن المعلومات دون انتهاك السرية إذا تم تقديم المعلومات إلى شخص آخر بناءً على موافقة خطية من الشخص الذي تتعلق به المعلومات.

  • د - يلتزم موظفو الهيئة ومنسوبوها وجميع العاملين لديها أو لمصلحتها بالمحافظة على سرية المعلومات وفقاً لأحكام النظام وهذه اللائحة.

  • هـ- يخضع كل من يخالف الأحكام المنصوص عليها في هذه المادة للإجراءات والعقوبات المحددة بقرار من المجلس.