- يُعد هذا النظام من الأنظمة العقارية ذات الأهمية البالغة لما يشهده السوق العقاري من تطور متسارع أفرز أشكالاً لعقود جديدة متعددة الأطراف في البيع والتأجير والشراء والتطوير والتمويل العقاري، ومن ذلك ما يسمى بالبيع على الخارطة فجاء النظام بهدف تنظيم عمليات البيع والتأجير للمشروعات العقارية المراد تطويرها سواء أكانت أراض مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، كما يساهم في حماية حقوق جميع الأطراف، واستدامة نشاط التطوير العقاري ورفع جودته.
- ويكون التطوير العقاري بتشييد المشروعات العقاري السكنية أو التجارية أو المكتبية أو الخدمية أو الصناعية أو السياحية أو غيرها، وذلك عن طريق شخص ذو صفة اعتبارية مرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها ويسمى المطور العقاري، وأجاز المنظم أن يكون المطور شخصًا طبيعيًا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار بعد اجتياز طالب الترخيص لمعايير ومتطلبات الترخيص من الهيئة.
- وفقًا لأحكام النظام فإن أي مطور عقاري لا يحق له مزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة إلا بعد تقييده في سجل قيد المطورين، كما منع المنظم الإعلان عن المشروعات العقارية في وسائل الاعلام، أو إقامة معارض لها أو الدعوة إليها إلا بعد الترخيص للمشروع العقاري من الهيئة العامة للعقار وفقا للنظام ولائحته التنفيذية.
- أوضح النظام المهام التي تتولاها الهيئة العامة للعقار، على اعتبار أنها هي الجهة المختصة المنصوص عليها في النظام فأوكل إليها مهام إشرافية على المشروعات العقارية، وإصدار التراخيص اللازمة لها، والرقابة والتفتيش عليها، واستحداث سجل خاص يسمى سجل قيد المطورين، وإنشاء لجنة أو أكثر للنظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة.
- كما تناول النظام المتطلبات التي يجب على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشروعات عقارية على الخارطة تقديمها إلى الهيئة العامة للعقار للحصول على ترخيص خاص بالمشروع العقاري، على أن تبت الهيئة في الطلب خلال 30 يومًا من تاريخ اكتمال المستندات المطلوبة، وعند انقضاء المدة دون البت في الطلب فإن ذلك يعدّ موافقة على الطلب، وفي حال صدور قرار بالرفض فيجب أن يكون هذا القرار مسببًا.
- الأصل أن القيد في سجل قيد المطورين يكون للمطور العقاري ذو الصفة الاعتبارية المرخص له بمزاولة نشاط امتلاك العقارات أو استئجارها من أجل تطويرها وبيعها أو تأجيرها بحسب الأحوال، ومع ذلك أجاز المنظم للهيئة قيد الشخص الطبيعي في سجل قيد المطورين والترخيص له بمزاولة نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة؛ وفق ضوابط حددها النظام واللائحة.
- ألزم المنظم أن يكون لكل مشروع عقاري حساب بنكي خاص بالمشروع العقاري يسمى حساب الضمان ، تودع فيه المبالغ التي دفعها الممولون للمشروع العقاري، أو المشترون، أو المستأجرون من المشروع، ويُفعّل هذا الحساب بعد الحصول على ترخيص خاص بالمشروع العقاري، ويكون هذا الحساب مخصصا لأغراض الصرف على المشروع العقاري المرخص له، وفق إجراءات نص عليها النظام وتحت توقيع محاسب قانوني ومكتب استشاري وبإشراف الهيئة العامة للعقار.
- كما ألزم المنظم المطور العقاري بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه، ويعد المطور متأخرًا عن تنفيذ المشروع إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته، وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته؛ فيستحق المشتري تعويضًا ماديًّا يحدد مسبقاً إن كانت أرضًا مطورة، ويكون بناءً على اتفاق الأطراف بما لا يقل عن 2% من قيمة البيع وتحتسب على أساس سنوي، أما إذا كانت وحدة عقارية فيكون التعويض بناء على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة.
- وقد وضع النظام واللائحة مجموعة من الإجراءات للحد من تعثر المشروعات العقارية وبما يضمن عدم تأخيرها ورتبت اللائحة عددًا من الاجراءات والترتيبات اللازمة والأدلة الفنية وطرقًا يجب اتباعها لمعالجة التأخر أو التعثر وتصحيح إنجازها، وبما لا يخل بحقوق المشترين أو المستأجرين.
- يتولى النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة لجنة أو أكثر تشكل بقرار من المسؤول الأول في الهيئة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد وتتكون من أعضاء لا يقل عددهم عن (ثلاثة)، ويحدد قرار تشكيلها من يتولى رئاستها، على أن يكون من المختصين في الشريعة أو الأنظمة، وتصدر قراراتها بالأغلبية، وتكون مسببة، ويعتمدها المسؤول، ويجوز الاعتراض على قراراتها أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ بالقرار.
- لا تنظر اللجنة المخالفات الجسيمة وفق أحكام النظام واللائحة، وتتولى النيابة العامة مباشرة التحقيق والادعاء فيها، وأوضحت اللائحة التنفيذية للنظام بأن المخالفات الجسيمة هي الأفعال المنصوص عليها في المادة 24 من النظام، والأفعال المرتبطة بالغش أو التضليل، أو التحايل أو الخيانة، وكانت عن قصد وعمد، أو ترتب عليها ضرر بالغ على صحة الانسان أو سلامته، أو الصحة العامة أو البيئة، أو المرفق العام.
- كما أشير إلى أن اللائحة التنفيذية للنظام صدرت في شهر شوال 1445هـ، وقد نصّ قرار إصدارها على أن يُعمل بها من تاريخ العمل بالنظام الذي كان بعد أن مضى 90 يومًا من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
- ختامًا وعن طريق زيارة موقع الهيئة العامة للعقار والمرفق لكم رابطه نهاية هذا المنشور، يمكنكم الإطلاع على النظام ولائحته التنفيذية، وكل ما يتعلق بالأنظمة العقارية، ولوائحها التنفيذية، وأدلتها الإجرائية والفنية، والمنصات الداعمة لها http://rega.gov.sa