أ) يجب أن يكون طرح صندوق الاستثمار العقاري المتداول وعملياته وإدارته في المملكة وفقاً لهذه التعليمات وللائحة صناديق الاستثمار العقاري، بالقدر الذي لا يتعارض مع طبيعة الصندوق.
ب) يجب على مدير الصندوق تعيين أمين حفظ واحد أو أكثر في المملكة بموجب عقد مكتوب، على أن يكون شخصاً مرخصاً له في ممارسة نشاط الحفظ؛ ليتولى حفظ أصول الصندوق والوثائق المتعلقة بها، ويجب أن لا يكون أمين الحفظ المعيّن مديراً للصندوق ذي العلاقة أو مديراً للصندوق ذي العلاقة من الباطن، أو تابعاً لمدير الصندوق أو لمدير الصندوق من الباطن. وعلى أمين الحفظ المعيّن وفقاً لهذه الفقرة فصل أصول كل صندوق استثمار عقاري متداول عن أصوله وعن أصول عملائه الآخرين، وأن يحتفظ بجميع السجلات الضرورية وغيرها من المستندات التي تؤيد تأدية التزاماته التعاقدية، ويجب أن تحدَّد تلك الأصول بشكل مستقل من خلال تسجيل الأوراق المالية والأصول الأخرى لكل صندوق استثمار باسم أمين الحفظ لصالح ذلك الصندوق، وتسجَّل الأصول العقارية للصندوق باسم شخص تابع لأمين الحفظ. وتُعدّ أصول صندوق الاستثمار العقاري المتداول مملوكة لمالكي الوحدات في ذلك الصندوق مجتمعين.
ج) يجوز لأمين الحفظ تكليف طرف ثالث أو أكثر أو أي من تابعيه بالعمل أميناً للحفظ من الباطن لأي صندوق استثمار عقاري متداول يتولى حفظ أصوله على أن يكون ذلك بموجب عقد مكتوب. ويدفع أمين الحفظ أتعاب ومصاريف أي أمين حفظ من الباطن من موارده الخاصة. ويجب أن يكون أمين الحفظ من الباطن المكلف شخصاً مرخصاً له في ممارسة نشاط الحفظ.
د) استثناءً لما ورد في الفقرة (ج) من هذا البند، يجوز تكليف أمين حفظ من الباطن خارج المملكة لحفظ استثمارات الصندوق الخارجية على أن يكون مؤسساً ومرخصاً له وخاضعاً لإشراف جهة رقابية وفق معايير ومتطلبات تنظيمية مماثلة على الأقل لتلك التي تطبقها الهيئة، وأن يكلف بموجب عقد مكتوب.
هـ) يجوز تسجيل الأصول العقارية لصندوق الاستثمار العقاري المتداول باسم شخص تابع لجهة مرخص لها في تقديم قروض قدمت قرضاً لمصلحة الصندوق، وذلك ضماناً للقرض.
و) يجب على مدير الصندوق تعيين شركة أو عدة شركات تتولى إدارة الأملاك - بعد التأكد من حصولها على الموافقات والتراخيص اللازمة لمزاولة أعمالها ونشاطاتها من الجهات الحكومية ذات العلاقة - تقوم بإدارة العقار محل الاستثمار، ويجب أن تمتلك تلك الشركة الخبرة اللازمة في مجال العقارات وإدارتها، حيثما ينطبق، وأن تكون مسؤولة عن جميع الخدمات المتعلقة بإدارة العقار، ومن ضمنها - على سبيل المثال لا الحصر - إدارة العقار وصيانته، وخدمات التأجير، وتحصيل الإيجار. ويجوز لمدير الصندوق الاتفاق مع المستأجر - بموجب عقد التأجير - على أن يقوم المستأجر بإدارة العقار وصيانته أثناء مدة عقد الإيجار.
ز) يُعدّ شراء مالك الوحدات لأي وحدة من وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول من السوق إقراراً منه باطلاعه على شروط وأحكام الصندوق وقبوله لها.
ح) استثناء لما ورد في الفقرة (أ) من المادة (16) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري، يجوز لأي طرف من الأطراف ذوي العلاقة شراء أي وحدة من وحدات الصندوق أو بيعها بعد إدراج الوحدات.
ط) لا يجوز لأي شخص أو مجموعة أشخاص تُظهر شروط وأحكام الصندوق عند التأسيس أنهم يملكون ما نسبته (5%) أو أكثر من وحدات الصندوق التصرف في الوحدات التي تم الاشتراك بها، خلال السنة الأولى لبدء تداول وحدات الصندوق المعني.
ي) يجب تسجيل وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول لدى مركز الإيداع.
ك) يحق لمالك الوحدات ممارسة جميع الحقوق المرتبطة بالوحدات بما في ذلك - على سبيل المثال لا الحصر - حق التصويت في اجتماعات مالكي الوحدات.
ل) يجوز زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق عن طريق قبول مساهمات عينية أو عن طريق قبول مساهمات نقدية، أو كليهما وفق الآلية الآتية:
1. يجب على مدير الصندوق الحصول على موافقة الهيئة على طرح وحدات إضافية للصندوق عن طريق قبول مساهمات عينية أو عن طريق قبول مساهمات نقدية، أو كليهما.
2. بعد الحصول على موافقة الهيئة المشار إليها في الفقرة الفرعية (1) من الفقرة (ل) من هذا البند، يجب على مدير الصندوق الحصول على موافقة ملاك الوحدات - من خلال قرار صندوق عادي - على طرح وحدات إضافية للصندوق عن طريق قبول مساهمات عينية أو عن طريق قبول مساهمات نقدية، أو كليهما.
3. في حال كانت زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق عن طريق قبول مساهمات نقدية أو نقدية وعينية، تكون فترة طرح الوحدات الجديدة (5) أيام بحد أدنى وذلك خلال مدة لا تزيد على (6) أشهر من تاريخ موافقة الهيئة.
4. في حال تم جمع قيمة الوحدات المراد طرحها، فإنه يجب تخصيص الوحدات المطروحة لمالكي وحدات الصندوق المسجلين في يوم انعقاد اجتماع مالكي الوحدات أولاً ومن ثم تخصيص الوحدات المتبقية - إن وجدت - على بقية المشتركين ورد الفائض لجميع المشتركين نقداً - إن وجد - خلال مدة لا تزيد على (15) يوماً من انتهاء فترة الطرح الموضحة في شروط وأحكام الصندوق، على أن تنقل ملكية العقار المراد الاستحواذ عليه أو منفعته لمصلحة الصندوق وأن يتم إدراج الوحدات الجديدة في السوق خلال مدة لا تزيد على (60) يوماً من انتهاء فترة الطرح، ولا يجوز التصرف في الوحدات التي تم تخصيصها على المشتركين بشكل عيني بما نسبته (5%) أو أكثر عن طريق عملية زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق وفقاً للفقرة (ل) من هذا البند خلال السنة الأولى لبدء تداولها.
5) في حال كانت زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق عن طريق قبول مساهمات عينية، يتم تخصيص الوحدات الإضافية على المشتركين بشكل عيني فوراً بعد موافقة ملاك الوحدات المشار إليها في الفقرة الفرعية (2) من الفقرة (ل) من هذا البند، على أن تنقل ملكية العقار المراد الاستحواذ عليه أو منفعته لمصلحة الصندوق وأن يتم إدراج الوحدات الجديدة في السوق خلال مدة لا تزيد على (60) يوماً من تاريخ موافقة ملاك الوحدات، ولا يجوز التصرف في الوحدات التي تم تخصيصها على المشتركين بشكل عيني بما نسبته (5%) أو أكثر عن طريق عملية زيادة إجمالي قيمة أصول الصندوق وفقاً للفقرة (ل) من هذا البند خلال السنة الأولى لبدء تداولها.
6. مع مراعاة ما ورد في الفقرة الفرعية (3) من الفقرة (ل) من هذا البند، وفي حال عدم جمع الحد الأدنى المطلوب جمعه والموضح في شروط وأحكام الصندوق، فيجب على مدير الصندوق إلغاء الطرح وإعادة أموال المشتركين دون أي خصم خلال مدة لا تزيد على (5) أيام من انتهاء فترة الطرح.
م) يجب على مدير الصندوق نشر جميع المعلومات المطلوب الإفصاح عنها بموجب البند ثامناً من هذه التعليمات في موقعه الإلكتروني والموقع الإلكتروني للسوق، وأن تكون تلك المعلومات كاملة وواضحة وصحيحة وغير مضللة.
ن) مع مراعاة ما ورد في الفقرة (هـ) من المادة الثالثة من لائحة صناديق الاستثمار العقاري، يُحظر إجراء أي تعديل أساسي على شروط وأحكام الصندوق خلال فترة الطرح.
س) يُحدد في شروط وأحكام الصندوق نسبة من كامل الطرح لتخصص للمستثمرين ذوي الطابع المؤسسي.
ع) يشترط على مدير الصندوق عند الاستحواذ على أصول صندوق استثمار عقاري قائم مدار من نفس مدير الصندوق، أن تكون الأصول المستحوذ عليها حققت صافي أرباح إيجارية بعد خصم كافة المصروفات لآخر ثلاث سنوات للعقارات المطورة تطويراً إنشائياً ومدرة للدخل.
ف) يجب أن يبدأ مدير الصندوق بطرح وحدات الصندوق وإصدارها خلال (6) أشهر من تاريخ موافقة الهيئة على الطلب. وفي حال عدم قيام مقدم الطلب بذلك خلال المدة المحددة، فإن موافقة الهيئة تُعدّ ملغاة.
ص) في حال مخالفة أيٍّ من القيود المنصوص عليها في هذه التعليمات أو شروط وأحكام الصندوق بسبب تغيُّر في الظروف خارج عن سيطرة مدير الصندوق ولم يتم إصلاح المخالفة خلال (5) أيام من تاريخ وقوعها، يتعين على مدير الصندوق إشعار الهيئة فوراً بذلك بشكل كتابي مع الإشارة إلى الإجراء المتخذ والمدة الزمنية المطلوبة لإصلاح المخالفة، ويمكن للهيئة وفقاً لتقديرها المحض تغيير تلك المدة.
ق) للهيئة إعفاء أي شخص خاضع لهذه التعليمات من تطبيق أيٍّ من أحكامها كلياً أو جزئياً بناءً على طلب تتلقاه منه، أو بمبادرة منها.
ر) يجب على مدير الصندوق تقديم نسخة محدَّثة من شروط وأحكام الصندوق إلى الهيئة خلال (10) أيام من إجراء أي تغيير عليها، وكذلك إلى أمين الحفظ فور تحديثها. ويجب عليه نشر نسخة من شروط وأحكام الصندوق في موقعه الإلكتروني والموقع الإلكتروني للسوق، ويجب عليه كذلك الإعلان عن النسخة المحدثة من شروط وأحكام الصندوق في موقعه الإلكتروني والموقع الإلكتروني للسوق، وذلك خلال (10) أيام من إجراء أي تحديث عليهما بما في ذلك التحديث السنوي لأداء الصندوق.
ش) يجب على مدير الصندوق وضع السياسات والإجراءات لرصد المخاطر التي تؤثر في استثمارات الصندوق على أن تتضمن تلك السياسات والإجراءات القيام بعملية تقويم المخاطر بشكل سنوي على الأقل، وأن يتم نشر تقرير تقويم المخاطر في الموقع الإلكتروني لمدير الصندوق والموقع الإلكتروني للسوق.
ت) يجب أن تكون جميع عقود الإيجار المبرمة موثقة نظاماً بما يضمن حفظ حقوق جميع الأطراف.
ث) يجب على مدير الصندوق أن يعلن في موقعه الإلكتروني والموقع الإلكتروني للسوق تفاصيل التغييرات الأساسية في شروط وأحكام الصندوق وذلك قبل (10) أيام من سريان التغيير.
خ) يجب على مدير الصندوق أن يفصح عن جميع مصروفات تأسيس وطرح وحدات صندوق الاستثمار العقاري المتداول في حال تم تحميلها على الصندوق.
ذ) يجب على مدير الصندوق أن يقدم إلى الهيئة خلال (10) أيام من انتهاء مدة الطرح بياناً بنتائج الطرح، وأن يفصح عنها في موقعه الإلكتروني والموقع الإلكتروني للسوق.
ض) لا يجوز لعضو مجلس إدارة الصندوق التصويت على أي قرار يتخذه مجلس إدارة الصندوق في شأن أي أمر يكون لذلك العضو أي مصلحة خاصة مباشرة أو غير مباشرة فيه، ويجب الإفصاح عن أي مصلحة من ذلك القبيل لمجلس إدارة الصندوق.
غ) لتحقيق استقلالية عضو مجلس الإدارة يجب الالتزام بالآتي:
1. أن يكون عضو مجلس إدارة الصندوق المستقل قادراً على ممارسة مهامه وإبداء آرائه والتصويت على القرارات بموضوعية وحياد، بما يُعين مجلس الإدارة على اتخاذ القرارات السليمة التي تسهم في تحقيق مصالح الصندوق.
2. على مجلس إدارة الصندوق أن يجري تقييماً سنوياً لمدى تحقق استقلال العضو والتأكد من عدم وجود علاقات أو ظروف تؤثر أو يمكن أن تؤثر فيه.
3. مع مراعاة تعريف عضو مجلس إدارة الصندوق المستقل الوارد في لائحة صناديق الاستثمار العقاري وقائمة المصطلحات المستخدمة في لوائح هيئة السوق المالية وقواعدها، يتنافى مع الاستقلال اللازم توافره في عضو مجلس إدارة صندوق الاستثمار العقاري المتداول - على سبيل المثال لا الحصر – ما يلي:
أ. أن يكون مالكاً لما نسبته (5%) أو أكثر من وحدات الصندوق أو من وحدات صندوق آخر تحت إدارة نفس مدير الصندوق أو له صلة قرابة من الدرجة الأولى مع من يملك هذه النسبة.
ب. أن يكون ممثلاً لشخص ذي صفة اعتبارية يملك ما نسبته (5%) أو أكثر من وحدات الصندوق أو من وحدات صندوق آخر تحت إدارة نفس مدير الصندوق.
ج. أن يكون ممثلاً لشخص ذي صفة اعتبارية يملك ما نسبته (5%) أو أكثر من أسهم مدير الصندوق أو تابع لمدير الصندوق أو أمين الحفظ أو تابع لأمين الحفظ.
د. أن تكون له صلة قرابة من الدرجة الأولى مع أي من أعضاء مجلس الإدارة في الصندوق أو أي صندوق آخر تحت إدارة نفس مدير الصندوق.
هـ. أن تكون له صلة قرابة من الدرجة الأولى مع أي طرف ذو علاقة بالصندوق.
و. أن يعمل أو كان يعمل موظفاً خلال العامين الماضيين لدى مدير الصندوق أو أي طرف ذو علاقة بالصندوق، أو أن يكون مالكاً لحصص سيطرة لدى أي من تلك الأطراف خلال العامين الماضيين.
ز. أن يتقاضى مبالغ مالية من الصندوق علاوة على مكافأة عضوية مجلس الإدارة.